Как продать квартиру в ипотеке – решение есть всегда

Мы уже говорили о том, как продать квартиру без посредников – в обычных условиях это процедура относительно простая. А вот что делать, если за жилую недвижимость еще не выплачен кредит перед банком? О том, как продать квартиру в ипотеке, мы и поговорим в этой статье.

Решающий треугольник

Начнем с того, что в этой сделке будет участвовать три стороны: продавец, покупатель и банк. Самый простой способ – погасить долг перед банком и снять обременение на продажу квартиры мы рассматривать не будем. Вряд ли в кратчайшее время вы сможете полностью расплатиться с банком. Поэтому рассмотрим два других способа, более трудоемких, но возможных.

Имейте в виду, что наличие в цепочке купли-продажи банка существенно осложняет задачу. Без его разрешения продать квартиру в ипотеке нереально, если только вы не собираетесь заниматься мошенничеством. 

Способ первый – самостоятельная продажа

Вы находите покупателя, согласного купить квартиру за наличный расчет, и полученной суммой вы погасите долг. В первую очередь, вам необходимо известить банк о том, что вы намереваетесь продать квартиру и получить от него разрешение на сделку. В противном случае банк может наложить запрет на куплю-продажу, и вы заработаете себе множество неприятностей.

Вы должны объяснить, почему хотите досрочно погасить задолженность. Как правило, это невозможность дальнейших платежей по кредиту по определенным обстоятельствам – переезд, увольнение, болезнь и т.д. Причина должна быть веской, так как банк обычно не очень охотно идет на досрочное погашение кредита – ему выгоднее получать оговоренные проценты.

После получения согласия от банка с покупателем необходимо заключить договор задатка. Сумма задатка должна равняться сумме, необходимой для погашения кредита. Такой договор в обязательном порядке должен быть заверен у нотариуса. В нем должны быть четко прописаны все условия расчетов и обязательства сторон. 

В этом случае две суммы кладутся в разные депозитарные ячейки: первая – равная сумме задатка, вторая – остаток. До заключения договора купли продажи забрать их может только покупатель. После перехода права собственности первую сумму получает банк, вторую – продавец.

После завершения сделки

Банк должен дать справку о погашении задолженности и отдать закладную на квартиру. Но это еще не все. Теперь необходимо снять обременение с квартиры. Для этого в Регистрационную палату необходимо прийти вместе с представителем банка, где совместно подается заявление об окончании ипотеки. Для этой процедуры предоставляются следующие документы:

• Заявление
• Паспорт собственника
• Свидетельство о регистрации права собственности
• Закладная на квартиру
• Справка о погашении задолженности

После того как регистрация окончания ипотеки будет проведена, на свидетельстве, точнее, на его обратной стороне, будет стоять штамп о снятии обременения с квартиры. 

Когда обременение снято, проводится сделка купли-продажи, которая регистрируется в УФРС.

Способ второй – продажа с участием банка

При этом варианте все этапы остаются прежними, только банк осуществляет сопровождение сделки. Именно банк-залогодержатель предоставляет депозитарные ячейки, связывается самостоятельно с регистрационным органом и оформляет всю документацию.

Способ третий – покупка кредита

С юридической точки зрения это будет не продажа квартиры, а смена заемщика. Поскольку кредит по ней не выплачен, она по-прежнему будет в залоге у банка. В этом случае также необходимо получение разрешения банка. Обычно, банк не очень охотно идет на это, пока не убедится, что новый заемщик вполне надежен. 

После согласия банка осуществляется переоформление кредита. То есть, подписывается трехстороннее соглашение о переходе долга на нового заемщика и устанавливаются его обязанности по погашению кредита. Обременение может быть снято только после полного погашения долга.

Способ четвертый – привлечение банка к продаже

Этот способ можно было бы объединить со вторым, но здесь есть существенное отличие. Если вы не в состоянии делать ежемесячные взносы по кредиту и с поисками покупателя не складывается, вы также можете обратиться в банк.

В таком случае банк не только юридически сопровождает сделку, но и выставляет квартиру на продажу и ищет покупателя. Большой минус в таком способе – наверняка, предложенная вам сумма будет гораздо ниже, чем вы рассчитывали получить. К этому способу надо прибегать только в крайнем случае.

Нет ничего невозможного, продать квартиру в ипотеке тоже можно. Другой вопрос, что вы реально потеряете достаточно большую сумму, так как для продажи придется явно занижать ее стоимость, чтобы заинтересовать покупателя. Ищите оптимальные варианты и очень внимательно отнеситесь к составлению всех бумаг.