Как купить коммерческую недвижимость для сдачи в аренду

Объекты коммерческой недвижимости нередко приобретают для последующей сдачи в аренду. Важно не только грамотно выбрать конкретное здание или помещение, но и проверить его на юридическую чистоту и правильно оформить все документы. Если этого не сделать, можно столкнуться с рядом проблем — от невозможности использования по назначению до низкой рентабельности.

Основные особенности

Чтобы коммерческая недвижимость приносила хороший доход, нужно купить подходящий объект, сдача которого поможет не только быстро вернуть затраченные на покупку деньги, но и начать зарабатывать. Прежде всего следует обратить внимание на тип зданий. Например, помещение под традиционный офис или open space можно найти в бизнес-центре «Аврора», а площадь под супермаркет, салон красоты или пункт выдачи маркетплейса — в жилом многоквартирном доме. Склады и промышленные предприятия чаще располагаются в промзонах.

Также нужно обратить внимание на следующие моменты:

• наличие инфраструктуры, от места для подъезда и маневрирования грузовых машин до коммуникаций;
• проходимость выбранного места;
• условия использования.

Как сдавать коммерческую недвижимость

Для успешной сдачи необходимо предпринять следующие шаги:

1. Определить ЦА. Арендовать такой объект может представитель малого бизнеса, крупная компания или стартапер. У каждого из них свои потребности касательно рабочего пространства.
2. Подготовить помещение. В рамках этого может быть выполнен ремонт, перепланировка, обновление интерьера, замена коммуникаций.
3. Рассчитать стоимость аренды. Для этого целесообразно изучить рынок и посмотреть цены. Важно учесть, что значение имеет не только размер и планировка, но и местоположение. Например, за офис меньшей площади, расположенный в центре города, нередко просят больше, чем за аналогичный, но находящийся в спальном районе. Также нужно учитывать, что физическое лицо платит ФНС подоходный налог в размере 13% от прибыли, а нерезидент — 30%.
4. Организовать рекламу и продвижение. Нужно создать подробное, красочное описание, выделяющее его сильные стороны, сделать фотографии с разных ракурсов. Желательно, чтобы снимки были профессиональными, с грамотно выставленным освещением: это подчеркивает достоинства и скрывает недочеты, если таковые есть. Объявления лучше публиковать на разных ресурсах, от досок до соцсетей, чтобы обеспечить лучший охват.

Как найти помещение под аренду

Можно начать поиск с объявлений на специализированных сайтах, обратиться к риелторам или напрямую к владельцам. Также полезно изучить предложения от коммерческих и государственных организаций, которые могут сдавать свободные площади в аренду.

При выборе объекта обратите внимание на следующее:

• местоположение и техническое состояние;
• правоустанавливающие документы у собственника: договор купли-продажи, свидетельство о госрегистрации, выписка из ЕГРН;
• наличие инфраструктуры;
• проходимость;
• соответствие размеров и планировки вашим потребностям;
• арендная ставка.

Право собственности на недвижимость

При покупке или аренде необходимо уточнить, вправе ли владелец распоряжаться недвижимостью. Для этого попросите свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРП. Обратите внимание на то, что сдавать помещение может и арендатор. Тогда вам потребуется изучить договор между ним и собственником. Если в документе есть пункт о субаренде, то можно смело заключать сделку, в противном случае лучше поискать другой объект.

Как купить коммерческую недвижимость для арендного бизнеса

Важно проверить тип разрешений на использование заинтересовавшего объекта. Узнать его можно с помощью публичной кадастровой карты на сайте Росреестра, через Госуслуги, а также в МФЦ. Если здание предназначено, например, для заведения общепита, а арендодатель предлагает его под салон красоты, арендатору могут грозить штрафы за нецелевое использование. После этого найдите подходящее помещение и запросите выписку из ЕГРП. В ней указаны:

• технические параметры;
• количество собственников;
• есть ли ограничения (аресты, обременения и т.д.);
• целевое назначение.

Запросите у собственника документы на недвижимость, в том числе выписки на помещение и само здание, проведите осмотр. Если вам все понравилось, можно заключать договор купли-продажи и оформлять сделку через МФЦ.